Volltilger-Darlehen im Zinstief: Planungssicherheit ist gefragt

Bauzinsen sind derzeit historisch günstig. Wie hoch die Zinsen in 10, 15 oder 20 Jahren sein werden, ist aber nicht vorhersehbar und somit auch nicht die künftige Belastung durch einen Anschlusskredit. Interhyp, Deutschlands größter Vermittler für private Baufinanzierungen, weist darauf hin, dass Volltilger-Darlehen in dieser Situation oft eine sinnvolle Alternative sind. Diese Darlehen sind am Ende der Zinsbindung vollständig abbezahlt.

„Volltilger-Darlehen bringen bestmögliche Planungssicherheit und sind wegen des gesunkenen Zinsniveaus oft auch erschwinglich“, erklärt Mirjam Mohr, Vorständin der Interhyp AG. Mittlerweile ist laut Interhyp rund jede zehnte abgeschlossene Finanzierung für einen Bau oder Kauf ein Volltilger-Kredit. Bei den Anschlussfinanzierungen sind es sogar über dreißig Prozent. 2013 waren noch rund 7 Prozent aller Erstfinanzierungen und nur 17 Prozent aller Anschlussfinanzierungen Volltilger.

Nach Angaben von Interhyp tragen die niedrigen Kreditzinsen grundsätzlich dazu bei, dass Kreditnehmer anteilig mehr Geld für die monatliche Kreditrückführung aufbringen können und ihr Darlehen schneller abbezahlen. Das gilt besonders in Regionen mit geringeren Preisanstiegen bei den Objekten, weil die Zinsersparnis dort weniger durch die höheren Kaufpreise aufgebraucht wird. Das Zinsumfeld bietet damit gute Voraussetzungen für Volltilger-Darlehen. Außerdem bieten Banken für Volltilger sogar besonders günstige Zinsen. „In Zeiten von Niedrigzinsen wie jetzt lohnt es sich besonders, beim Beratungsgespräch Volltilger-Optionen zu prüfen und berechnen zu lassen“, sagt Mirjam Mohr.

Ob ein Volltilger-Darlehen gewählt wird, das in 10, 15 oder 20 Jahren vollständig zurückgezahlt ist, hängt von den finanziellen Möglichkeiten des Immobilienkäufers ab. „Während bei herkömmlichen Darlehen Zinsbindung und Anfangstilgung die entscheidenden Parameter sind, entscheidet beim Volltilger die Frage, zu welchem Zeitpunkt der Kreditnehmer schuldenfrei sein möchte. Daraus leiten sich Tilgungshöhe und Laufzeit ab – sowie die monatliche Kreditrate“, erklärt Mirjam Mohr. Bei kurzen Laufzeiten ist die Rate eines Volltilgers höher als bei einem herkömmlichen Darlehen mit Anschlusskredit, denn das Darlehen muss in kürzerer Zeit vollständig abbezahlt sein.

Das verdeutlicht das nachfolgende Rechenbeispiel: Wer ein Darlehen von 300.000 Euro in zehn Jahren komplett zurückzahlen möchte, muss dafür eine monatliche Rate von rund 2.600 Euro stemmen. Soll der Volltilger nach 15 Jahren getilgt sein, sind es noch immer gut 1.800 Euro. Läuft der Volltilger zwanzig Jahre, sind vom Immobilienkäufer aber nur noch monatlich rund 1.400 Euro an die Bank zu überweisen. Zum Vergleich: Bei einem herkömmlichen Darlehen mit gleicher Rate von 1.400 Euro und fünfzehnjähriger Zinsbindung bleibt zum Ende der ersten Zinsbindung in fünfzehn Jahren noch eine Restschuld von rund 80.000 Euro, die dann zum Marktzins finanziert werden müsste. In der Volltilger-Variante auf zwanzig Jahre zahlt der Darlehensnehmer fünf Jahre länger, aber zu jetzt schon feststehenden Raten von 1.400 Euro monatlich. Weil die Zinsen für das Volltilger-Darlehen so günstig sind, sind auch die Gesamtzinskosten relativ niedrig. Mit dem zwanzigjährigen Volltilger-Darlehen lässt sich also viel Sicherheit für eine vergleichsweise niedrige Monatsrate erreichen. Mirjam Mohr: „Das Volltilger-Darlehen empfiehlt sich besonders für sicherheitsorientierte Kreditnehmer und für diejenigen, die zu einem bestimmten Zeitpunkt, wie etwa dem Renteneintritt, auf jeden Fall schuldenfrei sein wollen.“